因为使用年代较长，芳园小区的电梯近来时常发生故障，亟需进行维修。根据电梯出现的问题，物业服务公司和业主委员会联系了有关维修公司做鉴定，确定电梯维修方案，测算了维修预算。考虑到维修费用较大，小区物业服务公司建议使用专项维修资金。专项维修资金如何申请和使用，又是如何管理的呢？
专项维修资金是购房者根据购房合同一次性缴纳的，用于日后对小区公共部位和设施设备进行维护的储备资金，通常被人们称为房屋的“养老钱”、“看病钱”。根据《物业服务条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取标准：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，公有住房住宅专项维修资金的缴纳另有规定。本案中芳园小区维修电梯需要申请的专项维修资金，需要遵循法定的规则和流程进行支取。根据《物业服务条例》和2008年出台的《住宅专项维修资金管理办法》规定，动用专项维修资金，必须征得2/3以上的业主（专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主）同意。如果芳园小区的专项维修资金已经划转到业主委员会名下管理，可简化这一程序，由物业服务公司提出使用方案，业主大会依法通过使用方案即可使用，但应报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；如小区尚未成立业主大会，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管，征得2/3以上业主同意后，物业服务公司还须将使用申请上报代管部门，审批通过后，才可使用专项维修资金来维修电梯。
本文作者系北京市奕明律师事务所主任律师涂志，律师周晓洁
