自2011年1月起，开发商和物业公司未经欣苑小区业主同意，擅自将地下一层分隔成40余间小房屋出租，并将地下一层的设备层部分所分布的电气电表以及燃气、水管、消防等管线用装修物包裹起来，小区业主委员会将开发商及小区物业服务公司一并诉至法院，称地下一层系业主房屋的公摊面积和共同共有面积，在使用功能上属设备层、自行车存放处及物业办公用房区域，要求依据《物权法》收回业主的共有和共同管理权。试问：什么是共有管理权？当共有管理权与个人所有权发生冲突时，如何适用法律？
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条 ：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
本文作者系北京市奕明律师事务所主任律师涂志，律师周晓洁
