案例：周某最近购买了一套商品房，根据土地房屋测量所《房产面积预售测算报告书》，计算公摊面积时，小区公共设备用房（应为车库、物业用房等）为多栋服务，未作本栋楼分摊面积，报告载明该用房产权属小区业主共有。但在与开发商签订合同时，开发商提供格式附加合同称，车库及物管用房等未纳入公摊面积，产权归开发商所有，其有权租售、不经业主同意改变用途等。试问公共设备用房未作公摊，其产权究竟是属于业主还是开发商？物业的哪些区域属于公摊面积部分？物业服务公司对于公共部分的面积负有哪些管理职能？是否可以有偿对外提供服务？收取的费用应该如何管理？是否可以冲抵或者减少物业服务费的收取？
解析：本案中为多栋服务小区公共设备用房（应为车库、物业用房等）不应当纳入公摊面积，但其产权归小区业主共同所有。俗称的物业公摊面积，即《中华人民共和国国家标准房产测量规范》（下称《房产测量规范》）中规定的共有建筑面积，指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。根据《房产测量规范》的规定，共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙 (包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。一般来说，物业服务企业担负着对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的职责，这其中主要是对公共部分的维修、养护、管理，及维护环境卫生和相关秩序。《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”据此可知，物业的公共面积部分可以有偿对外服务，所获得的收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以召开业主大会，由业主们共同商讨、决定如何使用。
本文作者系北京市奕明律师事务所主任律师涂志，律师周晓洁
