案例：刘先生家住“太阳雨小区”，近来他和许多业主对物业公司的服务感到不满意，物业公司的物业收费高昂，且从未公示过物业服务费，刘先生和业主们对物业服务费款项有异议已久，试问，小区物业公司收取的物业服务费是否应该公示？物业公司的管理成本是否可以随意设定？如果管理费用收大于支，业主是否可以请求降低物业服务费用？如果业主对物业服务企业的成本不满意或者有异议，应当如何救济？
解析：建设部和国家发改委印发的《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第八条规定：“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”根据建设部和国家发改委印发的《关于印发物业服务收费管理办法的通知》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
关于物业服务费的收取，根据《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第九条规定，“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”在实行包干制的情况下，无论盈亏，都由物业公司承担，在实行酬金制的情况下，如果管理费用收大于支，业主可以享有结余，但并不能请求降低物业服务费。《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第十二条规定：“……物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。”由此，物业管理企业应当每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，如果业主对物业服务企业的成本不满意或者有异议，可直接或通过业主委员会向物业管理企业提出质询。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”如果业主发现物业服务公司有擅自扩大收费范围、提供收费标准、重复收费等违规情况的，还可以起诉至法院，要求物业服务公司承担退赔等法律责任。
本文作者系北京市奕明律师事务所主任律师涂志，律师周晓洁
