【房地产】开发商将未完成竣工验收手续的商品房交付给购房人，符合法律规定吗？
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更新日期：2020-06-19 09:01:00
来源：北京奕明律师事务所
【经典案例】
【案例结果】
【风险提示】
【操作要诀】
要诀一
《建筑法》明确将工程竣工验收合格作为房屋交付使用的强制性规定，因此，住宅小区工程必须取得建设、勘察、设计、施工、监理等部门共同出具的《建设工程竣工验收报告》方可交付使用，否则应视为不符合交付条件。”《城乡规划法》将规划验收明确为竣工验收的前置程序，且作出了强制性规定，由于竣工验收合格是商品房交付的必要条件，故根据《城乡规划法》，取得《建设工程规划验收合格证》应当为商品房交付的必要条件。同时，根据《消防法》等，商品房交付也必须通过消防等部门的验收。商品房竣工验收结果集中体现在《建筑工程竣工验收备案表》中。根据建设部制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，《建设工程竣工验收备案表》通常包括以下三部分内容：
1、工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名称；
2、勘察、设计、施工、监理单位意见；
3、竣工验收备案文件清单，主要包括：
（1）工程竣工验收报告，分5项，其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件；
（2）规划许可证和规划验收认可文件；
（3）工程质量监督注册登记表；
（4）工程施工许可证或开工报告；
（5）消防部门出具的建筑工程消防验收意见书；
（6）建设工程档案预验收意见；
（7）工程质量保修书；
（8）住宅质量保证书；
（9）住宅使用说明书；
（10）建设单位与施工单位双方已签署意见的竣工结算；
（11）房屋建筑工程和市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；
（12）法规、规章规定必须提供的其他文件。
《建设工程竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少任何一项，购房者都应当拒绝接收房屋，否则将面临风险。但是，《建设工程竣工验收备案表》只是建设（开发商）、设计、施工、监理及有关建设行政机关各方，就完工的建筑物的施工是否符合相关法律法规和设计所作的验收报告，并不能证明该建筑物没有质量问题，如果该商品房确有质量问题，主管单位可以收回备案表，责令建设单位按要求进行整改，全部整改完毕后重新组织工程竣工验收。购房者也应当根据商品房买卖合同的约定，来确认开发商交付的房屋是否符合合同中约定的交付条件。
要诀二
购房者收到交付房屋通知单后的操作步骤及如何验房。商品房的交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中与房屋质量相关的约定就极为关键。验房主要包括以下几方面：
1、查验开发商的相关文件资料：包括《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、面积实测表、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构），其中《建设工程竣工验收备案表》上应包含前述12项内容，即工程各项验收均已通过的证明内容；
