房地产市场的交易稳定和有序关系着房地产业的健康发展。在我国房地产市场，特别是二级市场，占主导地位的是房地产开发商和购房者。而影响房地产市场的交易稳定和有序发展的是发生在房地产开发商和购房者之间的各类纠纷，尤以房地产开发商和购房者之间的商品房买卖合同纠纷居多。近年来，商品房买卖合同纠纷主要因虚假宣传、房屋面积与约定不符、质量问题、延迟交房、擅改规划设计、产权证难办等房地产开发商违约而起，造成这种现状的原因是多方面的，房地产市场不规范，买方和卖方的地位不平等，信息不对称是显而易见的。从近年大量的房产纠纷中不难看出，开发商几乎具有压倒性优势，从签订商品房买卖合同时起，开发商和购房者地位就不平等。商品房买卖合同是购房者与房地产开发企业在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议和约定，是购房者和开发商之间法律关系的最主要依据。然而，商品房开发销售商往往会在购房合同约定上留伏笔，巧设玄关，合同条款不容购房者选择，购房者更没有什么提出修改的权利，以按揭贷款方式购房时，买房者甚至不持有购房合同原件；信息量的不对称，有部分是开发商在故意隐蔽或者减少信息量的告知，甚至是发布假的信息。而房地产行政管理部门对房地产项目开发建设过程中的信息披露也设置了较高的门坎，除法院或仲裁机构外，买房人甚至律师都很难对房地产项目的各种信息进行查询。这种信息的不对称从购房的开始一直延续到商品房买卖过程结束—产权证办理完毕。这种不平等和不对称引发了商品房买卖合同纠纷中以解除合同为由的退房纠纷和赔偿损失的纠纷居高不下，节节攀升。其中拖延办理产权证上升为购房者最为担心的房屋纠纷类型。

随着房地产法律知识的普及，越来越多的购房者开始重视所购房屋的所有权问题，关心能否办理房屋所有权证及办理的期限。购房者明白虽然与开发商签订了房屋买卖合同，交纳了房款，办理了入住手续，但这并不意味着购房者已经取得房屋的所有权。只有取得房屋产权证后，购房者才对所购房屋拥有所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。

商品房买卖合同中都有关于办理房产证的期限以及逾期办证应承担的法律后果的条款。在签订商品房买卖合同时，购房者所处的弱势地位导致在订立这一条款时往往违背自己的真实意愿。比如发生迟延办证的情形选择不退房。基于这种情形签订的条款在司法实践中如何处理？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》所规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发企业的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，人民法院则支持买房人解除合同和赔偿损失的要求。应当说法律在这种购房者处于弱势地位的市场环境下给予了弱势群体有利的支撑，但遗憾的是在处理这类纠纷时适用法律的不统一还是让购房者忧心忡忡。

目前，北京仲裁委员会不久前受理了三件同一类型的商品房买卖合同纠纷案件。三个案件中争议的房产均为位于北京市海淀区的华澳中心，被申请人同为华澳中心的开发商北京某房地产开发有限公司；三个案件的基本事实也完全一致，均为业主入住多年后仍无法取得房屋所有权证书；三个案件中申请人的仲裁请求也都是要求解除与开发商之间的房屋买卖合同。但令人不可思议的是，这样的三个基本事实和理由以及仲裁请求完全相同的案件，北京仲裁委员会却先后作出了如下三种完全不同的仲裁裁决。三个裁决分别为：

（一）开发商没有在合同约定期限内履行办理房产证的相关义务构成违约，业主已取得解除合同的权利，业主要求解除合同及赔偿损失的请求予以支持；

（二）开发商没有在合同约定期限内履行办理房产证的相关义务构成违约，应向业主赔偿经济损失，但为了维护房地产市场交易秩序和稳定的法律关系，业主要求解除合同的请求不予支持；

（三）开发商没有在合同约定期限内履行办理房产证的相关义务不构成违约，业主要求解除合同并赔偿经济损失的请求不予支持。

通过北京仲裁委员会上述三个判例不难看出，在维护所谓房地产市场稳定的大前提下，法律本已赋予的作为弱势群体一方的买房人的权利正在被一步步的剥夺。

通过上述三个案件的裁决结果，虽然不能就此认定对于此类案件的处理在我国的司法界已经形成了共识，但不可否认的事实是：近年来，因买房人长期不能取得房产证而要求开发商退房而产生的纠纷中，买房人胜诉的案例越来越少。出现这种情况最根本的原因并不是我国相关的法律法规不够完善，或对房地产开发商有所倾斜，而是我国法律制度在运行过程中一直不能摆脱一些人为的、主观的以及受某一时期政策性的影响。因此，在以发展经济为社会发展重中之重的今天，以牺牲个案的公正为代价而维护某一行业所谓的稳定发展的案例时有发生就不足为奇了，目前仲裁机关和法院对于上述这类案件的处理就有这样的发展趋势。

笔者认为这样做所造成的最直接的后果就是权利的失衡，对本已十分不规范的房地产市场更起到了推波助澜的反作用。在缺乏法律约束的情况下，在利益最大化为目的的趋动下，房地产开发企业不可能自觉地主动地约束和规范自身的行为，来完善行业的发展。这样就会使得在房屋买卖关系中本已处于优势地位的房地产开发企业更加肆无忌惮的掠夺买房人的合法权益。

开发商不能为买房人办理产权证的原因，多数是开发商没有足额交纳土地出让金，或在房地产开发建设中有违规操作的行为。如果按照北京仲裁委对此类案件的裁决，只要买房人在所谓的合理期限（我国法律并没有规定多长的期限）内没有行使合同解除权，那么其将丧失该项权利。开发商因此会以种种理由推脱或欺诈买房人，直至所谓的合理的期限以后，开发商就可以不再交纳巨额的土地出让金，而使得买房人永远无法取得房屋的产权证书。

司法者的本意是为了维护房地产市场稳定有序的发展，但这种倾斜性的政策却只会导致房地产市场的更加无序和混乱，随之而来的也只会是社会矛盾不断地加剧和激化。

有人称2004年是房地产市场的政策年，大量的为规范房地产市场的政策法规在这一年中相继出台，这说明立法者已经意识到了房地产市场平稳、有序、持续地的发展必须依靠法制的约束和规范，要做到有法可依。但不管多么完善、详实、明确的法律规范都要以执法者公平执法、公平判案、有法必依为前提，否则再先进的法律都将成为一纸空谈。具体到司法实践当中，类似的以牺牲个案公正为代价来维护某一行业稳定的判例就不应再有发生。

应该承认 ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的出台，对一些违法开发、违规操作的房地产开发企业起到了一定的震慑作用。相对于原有的房地产方面的法律法规，最高院的《司法解释》具有很强的可操作性，在商品房买卖过程中开发商在什么情况下构成违约、应承担何种责任、以及买房人享有何种权利都有比较明确详细的规定。因此各级审判机关和仲裁机构在处理类似的案件中就应严格依照相关的规定进行裁判，开发商构成违约就承担违约责任，符合退房条件就判令予以退房，只有这样才能约束和规范房地产开发企业的行为，促进房地产市场持续、健康、稳定地发展。