涉案房屋的会所是开发商在规划建设涉案小区时，基于给小区业主提供便利、吸引购房者、提升小区形象定位、提高房价等目的与住宅房屋一起规划建造的。对会所房屋的性质、所有权、使用、转让转租等内容均在开发商提供的《商品房预售合同》中做出了明确约定，且该合同文本也在建设规划委员会进行了备案，是合法有效的合同。由此可以认为，开发商作为涉案会所房屋的原始所有权人，在建造并出售涉案的小区房屋时已经对自身拥有的会所房屋所有权做出了限制。但是此种限制，应该认定仅是一种合同债权还是基于物权之上的权益呢？

首先，我们要正确理解债的概念。债是按照合同约定或者法律规定，在当事人之间产生特定权利和义务的关系，享有权利的是债权人，负有义务的是债务人。债权人有权要求债务人按照合同约定或者法律规定履行义务。债的原因主要是两种，合同之债和法定之债，本案显然属于合同之债。小区开发商与购房者确实通过签订《房屋预售合同》的方式对小区业主使用会所进行了约定，约定内容是开发商享有会所的所有权，小区业主有权以一定的优惠价格办理会籍使用会所，开发商在转让或者转租会所时，应该保证小区业主对会所的正常使用权益。所以，从此角度来看，小区业主与开发商在签订购房合同时，业主与开发商之间就已经形成了基于合同之上的债权债务关系，当开发商违约无法履行或者保证业主对会所的使用权益时，则对小区业主负有违约责任。此种责任在前期小区业主起诉开发商时，已经由法院的生效判决所确认，业主也获得了相应的赔偿。

在进一步思考小区业主在购买房屋后获得的对会所的使用权益的性质，仍然存在一个问题，即小区开发商在出售会所房屋时固然有基于《房屋预售合同》而对业主负有的保证会所正常使用的合同义务，但是会所房屋的继受人是否负有对业主提供会所服务的义务呢？

涉案小区是一个高档住宅小区，由两栋楼和连接两栋楼之间的大厅组成，大厅通往两侧单元楼的通道两边和大厅的内部是会所所在的位置，一楼大厅的正门是通往小区内部的主要通道，会所房屋就在业主进入单元门的必经之路上，会所所在位置与小区居民生活联系非常紧密。从小区的安全、舒适度等角度考虑，会所所在的位置都是不适合做其他商业用途的，况且开发商在出售小区楼盘时做出了相应的许可，笔者认为，会所房屋的继受人应该承担继续按照会所用途进行利用的义务。那么这种法律关系的来源应该是什么？会所房屋的不特定继受人与小区业主之间并不存在合同关系，亦不存在其他基于法定原因的债权债务关系，如果认为小区业主享受会所服务的权利拥有对抗不特定对象的效力，那么此种权利至少应该是物权中的一种。

物权的种类可以分为有自物权和他物权，或者完全物权和定限物权等内容。开发商在与小区业主签订的《房屋预售合同》中约定，会所房屋的所有权归开发商所有，开发商转让或者转租会所房屋都必须保证业主对会所的正常使用，开发商提供会所的起始时间，会所内包含的具体服务内容。从这种角度看，小区业主对会所的权益内容是否可以认为是他物权、定限物权的一种？

他物权的概念是指在他人所有之物上所设立或成立的物权，他物权派生于所有权，可以根据法律规定设立或者当事人之间的约定设立。他物权对应的是自物权，是根据物权标的物是谁所有来划分。定限物权是当事人通过法律规定或者合同约定的范围内对标的物进行支配，是对所有权行使的限制，定限物权对应于完全物权，划分的标准是权利人对标的物的支配范围。他物权和定限物权的种类有担保物权和用益物权。担保物权是以确保债务的履行为目的而设立的一种他物权。担保物权的内容指向的是特定财产的交换价值。显然，小区业主对会所享有的使用权并不是会所的交换价值，而是一种对便利性服务的利用的权益，此种权益对业主来说应该是一种利用价值。

用益物权的概念是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。从定义来看，用益物权似乎较为符合业主对会所享有的使用权。《物权法》规定，物权的种类和内容由法律规定，《物权法》规定的用益物权的种类有建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、采矿权、取水权、地役权等内容。对建筑物使用的权利法律并没有明确指向的权利类别进行规制。这样来看，小区业主基于购买小区房屋从开发商处获得的享受会所服务的权利岂不成了法律无法规制的真空地带？笔者认为当然不妥。随着国家经济的发展，人民生活水平的提高，近年来国内房地产业发展一片繁荣，开发商在营销推广过程中也是想尽了办法。为小区规划建造会所、购物中心、休闲广场、运动中心等均是开发商为了扩大对购房者吸引力采取的办法。有些开发商在房屋建好销售完以后，能按照约定提供规划的配套服务；有些开发商在房屋建好以后，采用出租的办法也能继续提供这部分服务；大部分的情况其实是开发商在经营一段时间以后因为经营效益不好，转而将这些配套设施转让给了第三人。第三人在取得配套房屋的所有权以后，却并不一定会按照开发商的规划进行使用和经营。在这种情况下，由于一些小区房屋业主在购房时签订的购房合同中并没有约定或者约定不明确，往往面临着权利受到侵害却无法维权的状况。笔者认为，这种情况，如果将其归入地役权的范围进行规制，则可以通过《物权法》的角度来保障小区业主的权利。

《物权法》中关于地役权的规定是，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产以提高自己不动产的效益。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。供役地及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。本文所涉案例当中，房地产开发商在取得该地块建设用地使用权以后，在其规划设计、售楼宣传公告材料、《房屋预售许可合同》中，均明示其将为小区建造会所设施，消费者购买该小区房屋可以获得使用会所、享受会所服务的便利生活条件。《房屋预售许可合同》中对会所的开始使用时间，开发商保障业主对会所的正常使用等内容均有明确的约定。

我国实行“房地一体主义”的原则，开发商在出售建造的房屋时，需要一并转让其取得的国有土地使用权即建设用地使用权。本案中，会所所在的地块并不在小区公摊面积中，开发商也在其与购房者的《房屋预售合同》中约定，会所的所有权归其所有，那么会所所在地块使用权和会所房屋均为开发商所有，会所的规划和建筑均是开发商为销售其建造的小区房屋额外为购房者提供的服务，旨在提高购房者购买其房屋的意愿。开发商也通过在与购房者签订的《房屋预售许可合同》中将提供会所的内容明确进行了约定。由此笔者认为，开发商为小区规划建设会所实际是为购买小区房屋的业主在开发商享有的建设用地使有权上设立的地役权。开发商承担的是依约定功能、面积、用途等内容建造附属建筑的义务，且可以采用出租或自营等方式获得收益，业主则有权通过购买该小区房屋获得使用或享受附属设施服务的权利。