【房地产】买受人签署认购书、订购书等并交纳定金后，还可以索要定金吗？

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更新日期：2020-07-07 03:49:00

来源：北京奕明律师事务所

【经典案例】

2013年3月15日，廖女士与房地产开发商签订了一份商品房认购合同，约定购买江南风小区7号楼一套商品房。认购合同中约定，房屋建筑面积为105.8平方米，未对公摊面积作出说明。合同还约定廖女士在签订认购合同的同时交纳2万元的定金，并在签订合同之日起的一个月内交付首期房款230000元，余款办理银行按揭贷款。该认购合同中还对住宅的建筑标准进行了简单约定，涵盖了外墙、内墙、顶棚、地面、厨卫地面墙面、门窗等交付标准，并约定了电话线、有线电视预留口、水电暖燃气等配套设施的安装及费用承担。双方对房屋交付日期，以及其他事项未作约定。合同签订当天，廖女士交纳了2万元定金，并于当月交付了首期房款230000万元。

2013年6月20日，开发商取得了商品房预售许可证，但房屋在组织验收时被认定为采光不合格，楼间距过小。到实地查看之后，廖女士决定不再购买该房屋，并起诉要求退还定金和购房款。

【案例结果】

开发商预期违约，合同目的无法实现，廖女士可以要求开发商返还购房款，并双倍返还定金。

【风险提示】

提示一、购房者与开发商签订房屋预售合同或订购书后，如果因为自己的原因不愿再购买该房屋，则无法退回定金。如果因开发商违约等导致无法签订商品房买卖合同，购房者可以要求双倍返还定金。

所谓房屋预售合同、认购书、订购书是购房者在与开发商签订正式的商品房买卖合同之前，先期签订的预约合同，其作用主要是促成正式商品房买卖合同的成立。认购书一般应当在办妥房地产项目立项、规划、报建审批手续后，取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。一般来说，购房者与开发商签订房屋预售合同、认购书、订购书等的同时会约定交定金。

有些购房者在看房时被豪华样板间、眼花缭乱的售房广告所吸引，架不住售楼小姐的游说，当场签下订购书，并交纳几万元不等的定金。回家之后，经过理智考虑才发现，所预订的房屋有很多缺点，比如距离市区太远、交通不便等。在这样的情况下，不少人萌生退意，希望主动解除订购协议。但是根据相关法律规定，购房者签订订购协议、认购书等之后，因自己一方原因不愿再购买房屋的，属于单方面违约，定金是不予退还的。如果因为开发商的违约导致无法继续签订商品房买卖合同，购房者则可以要求其双倍返还定金，或者适用违约金条款，要求开发商支付违约金。

提示二、商品房认购、订购、预订合同一般情况下属于独立于商品房购买合同而存在的合同，其具有单独效力。但如果商品房认购、订购、预订合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。

按照《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同的主要内容应当包括以下内容：“（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”所以，如果商品房认购、订购、预订合同具备上述内容，且出卖人已按照约定收受购房款的，该合同应认定为商品房买卖合同。

【操作要诀】

要诀一，签订商品房预订合同之后、正式签订商品房买卖合同之前，如果因为购房者单方面原因，如感觉该楼盘位置偏远、配套不健全等决定不再购买该房屋，导致商品房买卖合同无法签订的，购房者应当承担定金不予返还的不利后果；如果因为开发商的原因，如楼盘验收不通过等，导致商品房买卖合同无法签订和履行的，开发商应当向购房者双倍返还定金。

购房者在与开发商签订订购书、预订合同前，应当了解单方面违约可能造成的后果，理智考虑后再决定是否签订合同、交纳定金；签订预订合同之后，购房者也应当密切关注楼盘动向，一旦发生诸如楼盘验收不通过、无法办理预售许可证等情况时，应当预见到商品房买卖合同无法继续签订和履行的实际后果，这种情况下可以要求开发商双倍返还定金。

要诀二，如果购房者签订的商品房预订合同的内容非常详尽，已经达到了《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，那么该预订合同应被视为正式的商品房买卖合同，该合同的效力将不再仅仅是一份从合同，而是对购房者和开发商均具有正式商品房买卖合同效力的主合同，双方均应积极履行，一旦发生违约情况，违约方应当承担违约责任。

【权益法则】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

《中华人民共和国合同法》

第一百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《商品房销售管理办法》

第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

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