顾某入住某嘉城小区3年，因为房屋位于整栋楼的顶层，顾某从入住第一年开始，发现每逢下雨，房屋就漏水，夏季暴雨时屋顶渗水非常严重，地板、墙体都有不同程度损坏，并且情况越来越严重。顾某一直跟物业公司协调此事，物业公司却一再推脱，认为是开发商的责任。顾某也因此一直拒绝向其交纳物业服务费，并以房屋质量有缺陷、物业公司疏于管理而造成损害发生为由，将开发商和物业公司告上法庭。试问，业主是否可以以房屋质量缺陷为由拒绝支付物业服务费，房屋质量缺陷到底是开发商还是物业公司的责任？
本案中顾某的房屋质量缺陷，到底该追究开发商还是物业公司的责任，需要区分不同情况。一般来说，如果物业公司未尽到管理义务，如没有及时疏通排水管道、清理积水等，因而导致房屋漏水的，应该追究物业公司的责任；而经有关部门鉴定，房屋本身就存在质量问题的，则应追究开发商的责任。如果不存在物业公司未尽管理义务、形成根本违约的情况，单纯是房屋质量存在问题，顾某不应当以此为由拒绝支付物业服务费。房屋质量问题与物业服务问题分属两个不同范畴，不应当混为一谈。只要业主接受了物业服务公司提供的物业服务，就应当向物业服务公司支付物业服务费。而房屋质量存在的问题，则应区分不同的情况，如果质量问题比较轻微，业主可以和开发商协商补救办法或索取经济补偿；如果房屋质量问题严重，则可以和开发商协商解除购房合同，而在此期间，业主都应当正常向物业服务公司交纳物业服务费。《物业管理条例》第三十一条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”
本文作者系北京市奕明律师事务所主任律师涂志，律师周晓洁
