张某于2006年入住小区，并与物业公司签订了物业服务合同，合同约定物业服务费的收取标准为每平方每月1.35元。2007年初，张某向物业公司预先交纳了2007年上半年的物业服务费672.3元。该物业公司在提供服务期间，存在不能严格按照物业服务合同履行相应职责的现象，致使小区脏乱现象严重。后张某以物业公司未能提供合同约定的标准相符的物业服务为由，拒绝交纳2007年7月之后的物业费，物业公司遂起诉至法院要求处理。试问张某是否可以以物业服务存有瑕疵抗辩物业服务费的支付？
张某是否可以物业服务存有瑕疵为由，抗辩物业服务费的支付，需要看物业公司履行物业服务合同是否符合约定，或者张某是否有其他正当理由。业主与物业服务公司之间相互享有的权利和承担的义务来源于双方签订的物业服务合同。我国《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”此所谓同时履行抗辩权。物业服务合同的双方当事人中，业主负有支付物业费的义务，物业服务公司负有提供物业服务的义务，因此物业服务合同是典型的双务合同。再者，业主交纳物业费、享受服务与物业服务公司提供服务、收取费用，是同时存在的，无法进行明确的先后区分，因此物业服务合同应适用《合同法》同时履行抗辩权的规定。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”由此可知，业主拒交物业费需有“正当理由”，此处的“正当理由”也可理解为前述《合同法》中的“对方履行债务不符合约定”，即物业公司提供的物业服务不符合物业服务合同中的约定。本案中，物业公司虽然未严格按照物业服务合同履行职责，但是尚不足以认定为根本违约，业主张某无权以此为由拒交物业费，但是鉴于物业公司确实存在违约的行为，可适当减少张某所应交纳的物业费是较为合理的。双方可以就分歧进行协商，协商不成可至人民法院通过诉讼解决纠纷。
本文作者系北京市奕明律师事务所主任律师涂志，律师周晓洁
