基于疫情的影响，特别是疫情的扩大与蔓延，各地政府出台了系列防控措施，且随着疫情发展日愈严厉情况之下，疫情可能对传统的餐饮、娱乐、服装零售等线下店铺的经营者影响也会越来越大、持续时间会越来越长。因此，经营者在网络上减免房租的呼声越来越高，纷纷要求减免房租，自有物业的，如果是按揭购置，可能还会涉及到房贷还款等压力。

    如何平衡疫情期间租赁双方的权益，奕明团队从四个方面与大家分享。

    1、疫情下，根据政府的通知、要求、命令关停的，承租人可否主张停业期间的租金减免？

    2020年2月10日，全国人大、北京市等地政府，通过会议、通知等形式在发布疫情的同时，提出了对对非生活必需的娱乐室等公共场所采取包括但不限于关闭等疫情防控措施。该等通知、要求、命令属双方不能预见之事件，应认定为不可抗力。

    根据《合同法》第212条“租赁合同为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第216条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，承租人的主要义务是支付租金，即为租赁房屋的使用权、收益权支付对价；而出租人的主要义务即为交付确保租赁安全和用途的房屋。

    据此，从合同权利义务的角度看，疫情下政府关停通知、要求、命令等，如果构成不可抗力，根据《合同法》第117条的规定，事实上不可抗力是导致出租人不能履行合同主要义务（即向承租人提供可正常经营使用的房屋）的主要原因，承租人基于出租人不能履行合同而主张租金的减免，出租人尽管可以以不可抗力予以无责抗辩，但是承租人的减免要求应予支持和保护。

    2、疫情下，政府的疫情防控措施，导致企业营业收入大幅度下滑、负担过重，压力过大等要求减免房租或解除合同？    如前所述，如果政府并未发布通知、要求、命令等关停企业经营的，就不能认定出租方未能履行合同主要义务，那么根据《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》的规定，应该属于情势变迁情形。

    因此，出现疫情下的“客流量明显减少、销售明显降低”等情势变迁情形，如果要求承租人继续履行租赁合同，那么对于承租人来说明显是不公平甚至是不能实现合同目的的。故法律允许承租人根据公平原则适当减少租金的支付即变更合同，或者解除合同。

    关于减少租金而变更合同方面，需考虑承租人经营的性质，确定疫情是否会对租赁合同履行产生的实际影响，综合判断是需要全部免除、部分免除，还是不予免除。

    至于承租人以疫情防控导致收益下降要求解除合同的，需要谨慎对待。我们认为，只要政府并没有强制关停的，那么应该理解为疫情防控对租赁合同造成影响尚未达到合同目的不能实现的程度，故承租人无权据此要求解除合同。

    上述理解，可以并应当依据《合同法》和《九民纪要》第48条有关公平原则，公平原则是对双方租赁合同双方当事人的公平，而不是对一方当事人的宽容，否则就是实质的不公平。因此，在分配风险及责任时，应考虑影响合同履行的各方因素以及主体地位，适当向承租人倾斜的原则。

    总之，对于这种情况下的房租减免和合同解除问题，出于承租人天然弱势地位的现实，情势变迁司法审查严格的制度，敬请承租人在提出申请、收集证据、掌握政策等方面，步步为赢，特别是在这种疫情结束以后一般都会有相关司法解释、审判倾向、主流精神出台的背景下，从司法审判服务党和国家的工作大局的角度赢得洽商和谈判的胜利，不到万不得已不要轻易通过诉讼解决。

    3.疫情期间，出租人可否以承租人未按约定支付租金解除合同并承担违约责任？

    对此问题，应该从两个方面看，一是违约事实发生在疫情前、中、后？二是违约行为是否疫情导致？

    如果承租人拖欠的租金系疫情发生前，那么该等违约行为与疫情不可抗力或者情势变迁有任何关系，承租人的拖欠行为构成违约，如果出租人催告仍不履行，出租人可以解除合同。

    如果承租人拖欠的租金系疫情发生后，或者说拖欠时间跨越了疫情过程，那么这种拖欠既可能是不可抗力造成减免，也可能基于情势变迁事由发生租金的变更，因此该等拖欠行为不构成违约，出租人更不能据此解除合同。

    无论属于那种情形，参照《九民纪要》关于“轻微违约不可解除合同”的规定，在疫情期间出租人行使催告权、违约追究权甚至合同解除权，都是不理智的，特别是解除权很有可能被认定为轻微违约行为而不支持合同的解除。从合理性的角度看，一方面该时期可能房屋出租是供大于求的市场；二是给社会、给政府添堵，也是一种极其没有人文关怀的。因此，建议在疫情期间慎用出租房的上述权利。

    4.疫情下，购房按揭贷款人可否申请还款延期？

    2020年2月1日，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局五部委发出了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，对于因疫情住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的四类人群，应当在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限，且在疫情期间发生的逾期还款不纳入征信失信记录。

    由此可见，结合目前国家的大政方针政策，我们认为除了上述四种人员可以申请购房按揭贷款申请延期还款之外，其他有证据表明疫情造成还款困难的贷款人，只要提出延期还款，一般会获准批准，但是切记提前申请！