现如今,在各种政策齐发控制房价快速上涨的大环境下，依然存在很多逆市上扬的特殊房价，比如学区房，一间破烂不堪、一览无余的小平房因为处在重点学校的划片内，价格甚至能高出其他地段房子的一倍都多，买房人为的就是能够把户口迁入，将来孩子能上好的学校。但是在二手房交易过程中，买卖双方因为户口迁移而产生的问题却屡见不鲜。

案情简介：

李某2015年经中介撮合从王某处购买了一处房屋，后2018年李某又将此房屋卖给张某，在与张某签订的购房合同中约定了李某应于房屋过户后3个月内将原房屋上的户口迁出，并约定了违约金5万元。房屋过户后，李某及时将自己户口迁出，但此时张某经过查询发现此房屋上还有王某的户口，故找到李某，要求其履行迁出户口的义务，否则将向李某索要合同约定的违约金。此时李某方知王某当初将房屋过户后并未将户口迁出，而李某和王某之间的房屋买卖合同中也约定了户口迁出的违约金条款。后李某找到王某要求其迁出户口时，王某以各种理由推脱，拒不迁出。李某无奈，委托我们代理起诉王某。

案件分析：

根据《中华人民共和国合同法》及房地产相关法律法规，卖房人不履行交付房屋的义务，买房人可以通过诉讼的方式最终获得房屋的所有权并获得赔偿，而“迁出户口”却不属于人民法院的受理范围，因为户口登记属行政许可行为，公安机关和卖房人是此行政许可的两方当事人，买房人既不是此行政行为的当事人，也不是行政法意义上的有诉权的相关人，故买房人不具备起诉要求卖房人迁出户口的诉讼权利，对应到此案即李某起诉王某迁出户口的法院是不会受理的。

此时李某的利益应该如何保障呢？此案中李某在向王某购买房屋时虽然未想到这点，但是所幸使用的是中介机构的格式合同，而合同中约定了户口迁出条款，据此李某虽然不可以起诉王某迁出户口，但是可以根据合同约定的条款起诉王某，要求其承担未迁出户口的违约责任，支付违约金。不过也不是所有约定了违约金条款的就一定能得到法院的支持，还需要当事人提供因此给自己造成实际损失的证据。本案中因为李某后来卖房的时候与张某也签订了违约金条款，并且张某已经向李某进行主张，故可以作为李某实际损失的证据进行提交，法官会根据两次买卖各自的违约金数额约定进行裁量，将李某的损失降到最低。此案因为王某一直声称无法收到传票，已经通过公告的形式进行了传票的送达，将于近日在法院开庭。

由此可知，虽然法律没有支持买房人请求强制户口迁走的规定，但如果在合同约定了卖方户口迁出的违约责任及违约金，也能最大限度的减少买房人的损失，是一种不得已的保护手段。

律师建议：

为避免该类纠纷，一方面，卖房人应携房屋产权证前往相应户籍管理部门核实房屋的户籍登记情况，并如实告知买方；另一方面，买方也应积极要求卖方提供户籍登记情况，不可轻信卖方及中介的口头承诺。