张某与付某于2002年1月13日签订《房屋买卖协议书》，约定由付某将位于北京市房山区某地住宅及庭院共计0.33亩出卖给张某。张某购买房屋后，对房屋进行了多次翻建、改建、扩建。

后因房屋所在地拆迁，拆迁单位于2016年10月向张某公布了《房山区长某地集体土地宅基地上房屋拆迁补偿和定向安置实施方案》，张某于2016年10月12日签署了《房山区某地集体土地宅基地上房屋拆迁补偿和定向安置协议》，并于2016年12月22日将房屋移交给拆迁单位，拆迁单位随即将房屋拆除。

之后，付某以其与原告签订的《房屋买卖协议书》无效为由，恶意阻止拆迁单位向张某支付房屋拆迁安置补偿款。付某通过法院起诉，以张某作为城镇居民无权购买宅基地上房屋为由请求确认《房屋买卖协议书》无效，法院通过审理支持了付某的诉讼请求，判决张某与付某签订的《房屋买卖协议书》无效。

通常，我们会认为合同双方在签订合同的时候只要双方意思表示真实、自愿，没有明显违反法律规定，合同即为有效。但是往往会忽略合同内容是否违反法律强制性规定不仅仅限于是否属于明显违法，比如签订买卖毒品的合同。本案中买卖标的物--农家院，看似不属于毒品这一类违法物品，但是房屋（宅基地）作为一类特殊的物品，有它自己特定的法律规定，如果当事人的合同违反了这个规定，合同同样是无效的。

我国《物权法》等相关法律规定，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的权利，是与特定的身份关系相联系的，只能在同一集体经济组织内部转让，不允许对外转让。本案中张某作为城镇居民，不具备购买涉案房屋（宅基地）的权利，故依照法律，此《房屋购买协议》属无效合同。

合同被判定无效，是否就意味着张某多年对小院的占有和投资翻建就打了水漂呢？

根据北京市高院于2004年12月15日下发的《关于印发农村私有房屋买卖合同纠纷效力认定及处理原则研讨会会议纪要》及2006年9月14日形成的《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》之相关规定：“此类案件成讼多缘于土地增值以及因土地征用、房屋拆迁获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动而起诉。在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡；对于买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿”。

目前张某正以此为理由起诉付某赔偿因其原因导致合同无效所造成的损失，本案由本所律师代理，案件正在审理过程中。

本案中，作为房屋出卖人付某在看到之前所出卖的房屋因为拆迁产生了巨大的经济利益后，见利忘义，企图通过诉讼确认合同无效的方式达到抢占拆迁补偿款的目的，显然是违背了市场交易的诚实信用原则和社会道德评价标准，但是因为涉案合同的确违反了法律强制性规定，最终还是被法院判定无效。由此可见，在购买一些特定商品的时候，比如本案中的“小院”，因为商品本身的特殊属性，可能会导致合同的无效，造成投资者的经济损失。所以，再此提醒广大读者对于投资或者购买商品时还是要慎之又慎，谨防出现钱物两空的情况。