案情介绍

房价上涨|卖家突然反悔

2016年8月4日，秦某与刘某签订房屋买卖合同，向刘某出售北京市某小区房屋一套。但是在之后的合同履行过程中，因秦某见房屋市场价格上涨，故拒绝将房屋出售给刘某且要求解除合同。

刘某在与秦某协商未果后，将秦某诉至法院，请求判令秦某继续履行房屋买卖合同，并且根据涉案合同的约定“出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：...(4)拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋价格的...。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向买受人支付违约金”，刘某依据上述违约条款的约定一并向法院主张要求秦某承担房屋总价款20%的违约金。

法院裁判结果

法院认为，刘某与秦某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方约定签订合同起175日内办理房屋产权过户，但在2016年9月底通知秦某办理相关过户手续时，秦某未予配合，现刘某要求秦某配合办理涉案房屋的产权过户手续，于法有据，法院予以支持。

秦某一方虽有违约，但刘某并未以此为由主张解除合同，故其依据涉案合同根本违约条款的约定要求秦某支付房屋总价款20%的违约金，缺乏依据，本院不予支持。

办案随笔：

法院在判决中已确认秦某的行为构成违约，根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，那么法院因何说“刘某并未以此为由主张解除合同，故其依据根本违约条款要求秦某支付房屋总价款20%的违约金缺乏依据”，为何适用该违约条款的前提是解除合同呢?也就是说刘某只能择其一：选择解除涉案合同，要求秦某承担根本违约的责任，或是选择继续履行涉案合同，但无权要求适用涉案合同中关于根本违约的条款。

笔者认为，无论是依据《合同法》第一百一十四条，还是适用上述违约条款，显然解除合同并非是承担违约责任的前提，只要发生了约定的违约情形，违约方均应当向守约方承担违约责任。根据文义解释，该违约条款赋予了守约方两项权利：一是合同解除权，二是违约金请求权。既然是权利，那么权利主体可以选择行使权利或者放弃权利，在权利主体放弃行使合同解除权后，也不影响其行使违约金请求权，更不影响违约方承担违约责任。

在司法实践中，基于对《合同法》第一百一十四条规定之片面理解，往往忽视违约金的约定当与违约行为的类型及程度保持协调一致这一适用法律前提，也不会考虑违约的类型区分。

关于违约金的约定通常有以下四种类型：一是瑕疵情形之违约金;二是延期履行情形之违约金;三是履行不能情形之违约金;四是拒绝履行(并以诉讼要求强制履行)情形之违约金。

在日常的合同中往往只是简单约定，一方不履行合同，违约方应向守约方承担一定数额的违约金。在这种情况下，如出现继续履行请求权与违约金请求权并存的局面，由于这时两项请求权实际指向的对象是相同或者相当的，故只能由守约方选择一种主张，而不能兼得。而本案约定的是出卖人“拒绝将该房屋出售给买受人”构成根本违约，“出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向买受人支付违约金”，“且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”， 上述约定可以理解为双方对于因拒绝履行所生损害赔偿额之预定。在这种情况下，如发生拒绝履行，守约方便可同时享有履行请求权和违约金请求权。因为这时，两项请求权指向的对象并不相同，故可同时主张，并行不悖。跳脱对法条的片面理解，从案件实际情况和涉案合同约定的具体情形出发，才是对法律规定的正确解读。