【房地产】购房人购房时需要确认开发商是否取得土地使用权证、工程规划许可证等证件吗？

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更新日期：2020-06-23 10:07:00

来源：北京奕明律师事务所

【经典案例】

某开发商规划建造一小区，在未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的情况下，就要求和购房者签定购房合同，并在购房合同中不允许附加任何条款。不少购房者都是听闻该楼盘价格便宜，未查验开发商上述证件，就匆忙与开发商签订合同，并交纳了首付款。后来，购房者们听其他业主说起此小区开发商未取得相关证件，楼盘甚至还未开工，才意识到大家的权利很难得到保证，于是决定集体维权。

【案例结果】

业主可到人民法院提起诉讼，要求确认合同无效，并退还房款。

【风险提示】

提示一：未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证件，开发商建造房屋属于非法，即使建造完成，也属于违法建筑。

任何一个楼盘项目都要经历从立项、规划、用地、施工、销售直到竣工验收的审批登记程序。这些程序之间有着严格的先后顺序，未办理前一审批手续，后续的审批手续一般无法完成。未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，也就无法取得土地使用权证，建造的工程也就属于违法建筑。

提示二，购买未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证中任一证件的房屋，购房者可能无法取得房屋，更无法办理房产证。

建设业主在预售商品房时应持有国有土地使用权证，未取得国有土地使用权证的预售项目，不仅有可能办不了国土证，而且办不了房产证。开发商也必须取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，未取得前者即意味着项目未获得批准，未取得后者则表明不允许开工建设，未取得此两证而建造的房屋禁止买卖，购房者可能拿不到房，也有可能办不了房产证。

【操作要诀】

要诀一，签订购房合同前查验开发商的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。

本案中开发商的做法违反了国家建设部的有关规定，而且也无法保证购房者预交款的安全。购房者签订购房合同前，应当查验国有土地使用权证，以获知所购商品房建设项目的土地是出让还是划拨，依照规定商品房用地必须是出让。购房者还应当查验建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，确认五证齐全后再签订购房合同。

要诀二，购买未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证件的商品房，可提起诉讼要求退房款。

根据《城市商品房预售管理办法》第七条，开发企业申请预售许可，应当提交土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等证件，如果未取得并提交这些证件，也就意味着开发商没有预售资格，其预售行为是无效的，与购房者签订的购房合同也必然无效，购房者可到人民法院提起诉讼，要求确认购房合同无效，并退还房款。

【权益法则】

《城市商品房预售管理办法》

第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）商品房预售许可申请表；

（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；

（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；

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